등기부등본 갑구 을구 보는 법 2026 완벽 가이드
등기부등본 갑구 을구, 계약 전 반드시 봐야 하는 이유
등기부등본 갑구 을구 보는 법은 전세, 월세, 매매 계약 전 꼭 알아야 할 기본입니다. 등기부등본은 현재는 등기사항증명서라고도 부르며, 해당 부동산의 표시와 권리관계를 확인하는 문서입니다. 집이 누구 소유인지, 압류나 가압류가 있는지, 근저당권이 설정되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다.
갑구와 을구의 차이
| 구분 | 확인 내용 | 핵심 위험 |
|---|---|---|
| 갑구 | 소유권 관련 사항 | 가압류, 압류, 가처분, 신탁, 소유자 불일치 |
| 을구 | 소유권 외 권리 | 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기 |
갑구는 “누가 소유자인가”, 을구는 “빚이나 담보가 걸려 있는가”를 보는 영역입니다.
표제부부터 확인해야 하는 이유
갑구와 을구를 보기 전에 표제부를 먼저 확인해야 합니다. 표제부에는 부동산의 주소, 지번, 건물 구조, 면적, 용도 등이 표시됩니다. 내가 계약하려는 집과 등기부등본의 부동산이 같은지 확인하는 단계입니다.
표제부 체크포인트
- 계약서 주소와 등기부등본 주소가 일치하는지
- 아파트·오피스텔·빌라라면 동, 호수까지 정확한지
- 면적과 용도가 계약 내용과 크게 다르지 않은지
- 단독주택은 토지 등기와 건물 등기를 함께 확인했는지
표제부가 틀리면 갑구와 을구를 아무리 잘 봐도 잘못된 부동산을 확인한 셈이 됩니다.
갑구 보는 법: 소유자와 소유권 제한 확인
갑구는 소유권에 관한 사항이 적히는 곳입니다. 가장 먼저 현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약 상대방과 일치하는지 봐야 합니다. 전세나 월세라면 임대인 이름, 매매라면 매도인 이름과 갑구의 최종 소유자가 같아야 합니다.
갑구에서 꼭 봐야 할 항목
- 소유권이전: 현재 소유자가 누구인지 확인
- 가압류·압류: 채무 문제로 재산이 묶였을 가능성
- 가처분: 소유권 분쟁이나 처분 제한 가능성
- 신탁: 실제 계약 권한이 누구에게 있는지 별도 확인 필요
- 경매개시결정: 계약을 피하거나 전문가 검토가 필요한 강한 위험 신호
말소된 기록도 봐야 할까?
말소된 압류나 가압류는 현재 효력이 사라졌을 수 있지만, 과거에 채무 문제가 반복되었는지 판단하는 참고 자료가 됩니다. 특히 전세 계약이라면 현재 유효한 사항만 보지 말고 말소사항 포함 등기부등본도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
갑구에서는 소유자 일치 여부와 압류, 가압류, 가처분, 신탁, 경매 관련 문구를 가장 먼저 확인하세요.
을구 보는 법: 근저당과 전세권 확인
을구는 소유권이 아닌 권리관계를 확인하는 영역입니다. 전세 사기나 보증금 위험과 직접 관련되는 부분이 많기 때문에 근저당권, 전세권, 임차권등기를 꼼꼼히 봐야 합니다.
을구에서 중요한 항목
| 항목 | 의미 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 대출 담보 | 채권최고액과 설정일 확인 |
| 전세권 | 전세권자가 등기한 권리 | 선순위 권리 여부 확인 |
| 임차권등기 | 보증금 반환 문제 가능성 | 기존 임차인 분쟁 여부 주의 |
| 지상권 | 토지 사용 권리 | 토지·건물 거래 시 확인 |
근저당권은 금액보다 순위가 중요합니다
근저당권이 있으면 채권최고액을 확인해야 합니다. 하지만 금액만큼 중요한 것이 설정일입니다. 내 전입신고와 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권은 선순위 권리가 될 수 있어 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
을구에서는 근저당권의 채권최고액, 설정일, 말소 여부, 선순위 권리를 중심으로 확인해야 합니다.
계약 전 등기부등본 체크리스트
- 계약 직전 대법원 인터넷등기소에서 최신 등기부등본을 다시 열람합니다.
- 표제부 주소와 계약할 집 주소가 같은지 확인합니다.
- 갑구의 현재 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 봅니다.
- 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 신탁, 경매 문구가 있는지 확인합니다.
- 을구에 근저당권, 전세권, 임차권등기 등이 있는지 확인합니다.
- 잔금일 또는 입주일에도 등기부등본을 다시 확인합니다.
등기부등본은 계약 당일, 잔금일, 입주 직전처럼 중요한 시점마다 다시 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 등기부등본과 등기사항증명서는 다른 건가요?
일상에서는 등기부등본이라는 표현을 많이 쓰지만, 현재 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 실무에서는 두 표현이 함께 쓰입니다.
Q2. 갑구에 가압류가 있으면 계약하면 안 되나요?
무조건 불가능하다고 단정할 수는 없지만 위험 신호입니다. 원인, 말소 가능성, 잔금 처리 방식 등을 전문가와 확인한 뒤 진행해야 합니다.
Q3. 을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?
을구가 비어 있으면 근저당 등 소유권 외 권리가 없는 상태일 가능성이 높지만, 갑구와 표제부, 세금 체납, 실제 점유관계까지 함께 확인해야 합니다.
Q4. 말소사항 포함으로 봐야 하나요?
계약 전에는 말소사항 포함 등기부등본을 보는 것이 좋습니다. 과거 권리 변동이 많았는지 확인할 수 있기 때문입니다.
Q5. 등기부등본은 언제 다시 확인해야 하나요?
최소한 계약 직전과 잔금일에는 다시 확인하세요. 계약 후 잔금 전 사이에 새로운 권리가 설정될 가능성을 배제할 수 없습니다.
결론: 갑구는 소유자, 을구는 빚을 확인하세요
등기부등본 갑구 을구 보는 법의 핵심은 간단합니다. 표제부로 부동산이 맞는지 확인하고, 갑구에서 소유자와 소유권 제한을 확인하며, 을구에서 근저당권과 전세권 같은 선순위 권리를 확인하는 것입니다. 특히 전세나 매매처럼 큰돈이 오가는 계약에서는 등기부등본을 한 번만 보지 말고 중요한 시점마다 다시 확인하세요. 도움이 되었다면 댓글로 궁금한 등기 문구를 남기고, 계약을 앞둔 지인에게 공유해 주세요.
