부동산 중개보수 계산법: 매매·전세·월세 요율과 한도액 7가지 기준

부동산 중개보수 계산법은 ‘거래금액 × 구간별 상한요율’로 계산한 뒤 한도액이 있는 구간이면 그 한도를 넘지 않는 범위에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하는 방식입니다. 다만 같은 집이라도 매매인지 임대차인지, 주택인지 오피스텔인지, 월세에 보증금이 섞여 있는지에 따라 거래금액 산정 자체가 달라지므로 요율 숫자만 보고 계산하면 실제 청구액과 차이가 생깁니다. 아래에서 구간별 요율표, 월세 거래금액 공식, 사례별 계산 예시와 계약 전 확인 순서를 차례로 확인할 수 있습니다.

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국토교통부 마이홈포털에서 지역별 상한요율과 계산 결과를 확인할 수 있습니다.

부동산 중개보수 계산법을 확인하기 위해 계산기와 임대차 계약서, 집 열쇠를 놓고 거래금액을 정리하는 모습

먼저 결론

중개보수는 ‘거래금액 × 상한요율’ 이내에서 협의하며, 한도액이 정해진 구간은 그 금액을 넘길 수 없습니다.
월세는 ‘보증금 + (월차임 × 100)’으로 거래금액을 잡고, 그 값이 5천만원 미만이면 ‘보증금 + (월차임 × 70)’으로 다시 계산합니다.
주택 매매는 2억~9억원 구간이 0.4%로 가장 낮고, 9억·12억·15억원을 넘을 때마다 요율이 한 단계 올라갑니다.
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우에만 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용되고 그 외에는 0.9%입니다.
중개보수의 부가가치세는 별도이며, 지급 시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.
주택 요율은 시·도 조례로 정하므로 최종 확인은 거래지 지자체 요율표에서 해야 합니다.

부동산 중개보수는 어떻게 정해지나요?

중개보수는 개업공인중개사가 중개를 완성했을 때 중개의뢰인에게 받는 금액이며, 공인중개사법 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조가 기준을 정하고 있습니다. 핵심은 ‘정찰제가 아니라 상한제’라는 점입니다. 법령과 조례가 정하는 것은 받을 수 있는 최대치이고, 실제 금액은 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다.

그래서 같은 5억원 아파트 매매라도 어떤 사무소는 상한인 0.4%를 청구하고, 어떤 사무소는 0.3%대에서 조율하기도 합니다. 반대로 상한을 넘겨 받는 것은 협의했다는 이유로도 허용되지 않습니다.

중개보수 기본 계산 구조

중개보수 = 거래금액 × 상한요율 이내의 협의요율
단, 한도액이 정해진 구간은 계산값이 한도액을 넘을 수 없음
여기에 부가가치세는 별도로 청구될 수 있음

또 하나 자주 놓치는 부분은 ‘주택 요율은 지역마다 조례로 정한다’는 점입니다. 시행규칙 별표가 정한 범위 안에서 각 시·도가 조례로 상한요율과 한도액을 확정하므로, 서울 기준 요율표를 다른 지역 거래에 그대로 적용하면 안 됩니다. 이 글의 표는 서울특별시 조례 기준이며, 실제 거래지 요율은 해당 지자체 요율표에서 다시 확인해야 합니다.

중개보수 계산 전 확인할 7가지 기준

계산이 어긋나는 이유는 요율을 몰라서가 아니라, 요율을 적용하기 전에 정해야 할 조건을 건너뛰기 때문입니다. 아래 7가지를 순서대로 확정하면 대부분의 거래에서 금액이 한 번에 맞습니다.

물건 종류 — 주택인지, 오피스텔인지, 상가·토지 등 그 외 부동산인지 먼저 구분합니다.
거래 종류 — 매매·교환이냐 임대차 등이냐에 따라 요율표가 완전히 다릅니다.
거래금액 산정 — 매매는 매매가격, 교환은 가격이 큰 물건 기준, 월세는 보증금과 차임을 환산합니다.
구간별 상한요율 — 거래금액이 어느 구간에 속하는지 확인합니다. 구간 경계에서 금액 차가 큽니다.
한도액 유무 — 소액 구간에는 한도액이 있어 요율 계산값보다 적게 내는 경우가 있습니다.
거래 지역 — 주택 요율은 시·도 조례 사항이므로 거래지 요율표를 확인합니다.
부가세와 지급 시기 — 부가가치세는 별도이며, 지급 시기는 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일입니다.

여기에 하나 더 기억할 규칙이 있습니다. 상가주택처럼 주택과 비주택이 섞인 건축물은 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율을, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다. 면적 비율이 요율을 바꾸므로 건축물대장 확인이 필요합니다.

주택 매매·임대차 구간별 상한요율표

아래는 서울특별시 주택 중개보수 조례(2021년 12월 30일 시행) 기준 요율표입니다. 주택의 부속토지와 주택 분양권도 이 표를 따릅니다.

거래 내용	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	0.6%	25만원
매매·교환	5천만원 이상 ~ 2억원 미만	0.5%	80만원
매매·교환	2억원 이상 ~ 9억원 미만	0.4%	없음
매매·교환	9억원 이상 ~ 12억원 미만	0.5%	없음
매매·교환	12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.6%	없음
매매·교환	15억원 이상	0.7%	없음
임대차 등	5천만원 미만	0.5%	20만원
임대차 등	5천만원 이상 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
임대차 등	1억원 이상 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
임대차 등	6억원 이상 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
임대차 등	12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
임대차 등	15억원 이상	0.6%	없음

구간 경계에서 금액이 크게 벌어집니다

매매가 8억 9천만원이면 0.4%가 적용되어 356만원이지만, 9억원이 되면 0.5%가 적용되어 450만원입니다. 매매가는 1천만원 올랐는데 중개보수 상한은 94만원 차이가 납니다. 9억원, 12억원, 15억원 경계에 걸친 거래라면 계약서 금액을 확정하기 전에 이 차이를 먼저 계산해 두는 편이 좋습니다.

한도액도 실전에서 의미가 큽니다. 예를 들어 매매가 1억 8천만원이면 0.5%로 계산하면 90만원이지만, 이 구간 한도액이 80만원이므로 상한은 80만원입니다. 요율만 곱하고 한도액을 빼먹으면 과다 청구가 됩니다.

월세 거래금액을 계산하는 두 가지 공식

보증금과 월차임이 함께 있는 임대차는 거래금액을 환산해야 합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항은 두 단계로 규정하고 있습니다.

1차 계산

거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)

2차 계산(1차 결과가 5천만원 미만일 때만)

거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)

여기서 자주 나오는 오해가 “5천만원 미만이면 무조건 70을 곱한다”는 것입니다. 순서가 반대입니다. 먼저 100을 곱해 보고, 그 합계가 5천만원 미만일 때만 70으로 다시 계산합니다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 1차 계산은 4,500만원이라 5천만원 미만이므로, 2차 계산으로 3,300만원이 거래금액이 됩니다.

반대로 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1차 계산이 6,000만원이므로 재계산 없이 6,000만원이 거래금액입니다. 이 차이 때문에 월세 조건을 조금만 바꿔도 적용 구간과 요율이 달라집니다.

전세는 환산이 필요 없습니다. 보증금 자체가 거래금액입니다. 계약 조건을 조율할 때 전세 보증금이 6억원 경계에 걸리는지도 함께 보면 좋습니다. 임대차 조건 자체를 조정할 여지가 있는지는 임대차 3법 총정리: 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제 완벽 가이드에서 갱신과 인상 한도 규정을 함께 확인하면 판단이 쉬워집니다.

오피스텔·상가·토지는 요율이 다릅니다

오피스텔은 주택 요율표를 쓰지 않습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항에 따라 두 가지 요건을 모두 충족할 때만 낮은 요율이 적용됩니다.

구분	적용 요건	매매·교환	임대차 등
오피스텔 (요건 충족)	전용면적 85㎡ 이하이고, 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우	0.5%	0.4%
오피스텔 (요건 미충족)	면적이 85㎡를 넘거나 설비 요건을 갖추지 못한 경우	0.9%	0.9%
상가·토지 등 주택·오피스텔 외	요율 범위 안에서 협의, 중개사무소에 요율표 게시 의무	0.9%	0.9%

오피스텔에서 요건 충족 여부는 금액 차이가 상당합니다. 2억원 매매라면 0.5%는 100만원, 0.9%는 180만원입니다. 계약 전에 전용면적과 설비를 확인해 둘 필요가 있습니다.

상가와 토지는 0.9%가 상한이지만 실제로는 협의 폭이 넓은 영역입니다. 다만 상한을 넘길 수는 없고, 중개사무소는 실제 받고자 하는 요율과 한도액표를 게시해야 합니다. 게시된 요율표를 먼저 확인하면 협의 기준점을 잡기 쉽습니다.

분양권은 조금 다릅니다. 거래금액을 ‘거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄’으로 산정하므로 총 분양가가 아닙니다. 분양권과 입주권은 세금과 주택수 산정도 달라지므로 분양권 입주권 차이 완벽정리 2026: 청약·세금·주택수·전매 제한 비교를 함께 보시면 거래 전 판단에 도움이 됩니다.

사례별 중개보수 계산 예시

아래 예시는 서울특별시 조례 기준 상한요율로 계산한 것이며, 부가가치세는 포함하지 않은 금액입니다. 실제 금액은 협의 결과와 거래지 조례에 따라 달라질 수 있습니다.

사례	거래금액 산정	적용 요율	상한 기준 중개보수
아파트 매매 6억원	6억원	0.4%	240만원
아파트 매매 1억 8천만원	1억 8천만원	0.5%(한도 80만원)	80만원
전세 3억원	3억원	0.3%	90만원
월세 보증금 1,000만원 / 월 50만원	1,000만 + (50만×100) = 6,000만원	0.4%(한도 30만원)	24만원
월세 보증금 500만원 / 월 40만원	1차 4,500만원 → 재계산 500만 + (40만×70) = 3,300만원	0.5%(한도 20만원)	16만 5천원
오피스텔 매매 2억원(요건 충족)	2억원	0.5%	100만원
상가 임대차 보증금 5,000만원 / 월 300만원	5,000만 + (300만×100) = 3억 5천만원	0.9%	315만원

부가가치세를 더하면 체감 금액이 달라집니다. 예를 들어 위 6억원 매매 사례에서 상한 240만원에 부가세 10%가 붙으면 264만원입니다. 다만 부가세는 중개사무소의 과세 유형에 따라 청구 방식이 달라지므로, 계약 전에 세금계산서나 현금영수증 발급 여부와 함께 확인하는 편이 명확합니다.

계약 전 중개보수를 확인하는 6단계

1단계: 물건 종류와 거래 종류를 먼저 확정합니다. 주택인지 오피스텔인지, 상가주택이면 주택 면적이 절반을 넘는지 건축물대장으로 확인합니다. 이 단계에서 요율표가 결정됩니다.

2단계: 거래금액을 계산합니다. 매매는 매매가, 전세는 보증금, 월세는 환산 공식을 적용합니다. 분양권은 기납부액과 프리미엄을 더합니다.

3단계: 거래지 지자체 요율표를 확인합니다. 주택 요율은 시·도 조례 사항입니다. 거래지 지자체 홈페이지나 마이홈포털의 시·도별 요율에서 확인하면 됩니다.

4단계: 상한 금액과 한도액을 함께 계산합니다. 요율을 곱한 값과 한도액 중 작은 금액이 상한입니다. 여기까지가 ‘최대 얼마인가’에 대한 답입니다.

5단계: 협의 내용을 계약 전에 확정합니다. 중개보수는 협의 대상이므로 계약서에 서명하기 전에 금액, 부가세 포함 여부, 지급 시기를 정리해 두는 것이 좋습니다. 잔금일에 처음 이야기를 꺼내면 조율 여지가 거의 없습니다.

6단계: 지급 시기와 영수 처리를 확인합니다. 지급 시기는 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 계산서나 현금영수증을 함께 받아 두면 이후 비용 처리나 분쟁 대응에 도움이 됩니다.

계약 자체의 안전성 점검은 별개의 절차입니다. 권리관계 확인 순서는 내 소중한 보증금과 자산을 지키는 첫걸음, 등기부등본의 중요성에서, 보증금 회수 장치는 소중한 내 전세금 지키기! 전세보증금 반환보증보험 가입 조건과 필수 서류 완벽 정리에서 확인하시면 순서대로 점검할 수 있습니다.

실수 방지 체크리스트

월세 환산에서 100을 먼저 곱했는지, 5천만원 미만일 때만 70으로 재계산했는지 확인했습니다.
요율만 곱하지 않고 해당 구간의 한도액을 함께 적용했습니다.
거래금액이 9억·12억·15억원 경계에 걸리는지 확인했습니다.
오피스텔이라면 전용면적 85㎡ 이하와 전용 부엌·화장실·목욕시설 요건을 모두 확인했습니다.
상가주택은 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상인지 대장으로 확인했습니다.
서울 요율표를 다른 지역에 그대로 적용하지 않고 거래지 조례를 확인했습니다.
부가가치세 포함 여부와 중개사무소 과세 유형을 계약 전에 확인했습니다.
중개보수 지급 시기를 계약서나 별도 약정으로 정리했습니다.
중개사무소에 게시된 중개보수·실비 요율표를 직접 확인했습니다.
계산서 또는 현금영수증 발급 방식을 미리 협의했습니다.

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자주 묻는 질문 10개

1. 중개보수는 정해진 금액인가요?

정해진 금액이 아니라 상한이 정해진 협의 사항입니다. 거래금액에 상한요율을 곱한 금액과 한도액 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다.

2. 매도인과 매수인이 각각 내는 건가요?

주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게 각각 받되, 일방으로부터 받을 수 있는 한도가 요율표 기준입니다. 즉 매도인과 매수인이 각자 자신의 몫을 부담하는 구조입니다.

3. 계약이 파기되면 중개보수를 내야 하나요?

중개보수는 중개 완성에 대한 대가이므로 사안에 따라 판단이 달라집니다. 누구의 사유로 계약이 해제됐는지, 어떤 약정을 했는지에 따라 결론이 갈리므로 개별 분쟁은 관할 지자체 부동산 담당 부서나 법률 전문가 확인이 필요합니다.

4. 중개보수는 언제 지급하나요?

개업공인중개사와 중개의뢰인 간 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2에 근거가 있습니다.

5. 부가가치세를 별도로 내는 게 맞나요?

중개보수의 부가가치세는 별도라고 명시돼 있습니다. 다만 실제 청구액은 중개사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 달라질 수 있으므로 사업자 유형과 증빙 발급 방식을 확인하시면 됩니다.

6. 전세와 월세 중개보수 계산이 왜 다른가요?

전세는 보증금이 곧 거래금액이지만, 월세는 보증금 외에 차임이 있어 ‘보증금 + 월차임×100’으로 환산하고 그 값이 5천만원 미만이면 70으로 재계산하는 절차가 추가됩니다.

7. 지역마다 요율이 다른가요?

주택 중개보수 요율과 한도액은 시·도 조례로 정하므로 지역 차이가 있을 수 있습니다. 오피스텔과 주택 외 부동산은 공인중개사법 시행규칙이 정한 상한요율을 따릅니다.

8. 상한요율보다 많이 청구되면 어떻게 하나요?

상한을 초과한 청구는 협의했다는 이유로도 정당화되지 않습니다. 중개사무소에 게시된 요율표와 계산 근거를 먼저 확인하고, 해결되지 않으면 사무소 소재지 시·군·구 부동산 담당 부서에 문의하는 방법이 있습니다.

9. 분양권 중개보수는 총 분양가로 계산하나요?

아닙니다. 거래 당시까지 불입한 금액에 융자를 포함하고 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 총 분양가를 기준으로 계산하면 과다 산정됩니다.

10. 상가주택은 어떤 요율을 쓰나요?

건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 중개보수를, 2분의 1 미만이면 주택 외 중개보수를 적용합니다. 면적 판단은 건축물대장을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

공식 출처와 확인일

서울특별시 부동산 중개보수 요율표 — 주택 매매·임대차 구간별 상한요율과 한도액, 오피스텔 및 주택 외 요율, 월차임 환산과 부가세·지급시기 적용기준
국토교통부 마이홈포털 중개수수료 계산기 — 주택·오피스텔·주택 외 상한요율, 임대차 거래금액 산정 방식, 시·도별 요율 안내
국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 — 제20조 중개보수 산정 기준, 별표에 따른 주택 중개보수 한도

자료 확인일: 2026년 9월 10일

작성자

송석 · 부동산·생활금융 콘텐츠 기획자
문의: jw428a8@naver.com

본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보이며, 개별 거래에 대한 법률 자문이나 세무 상담을 대신하지 않습니다. 중개보수 요율과 한도액은 시·도 조례와 관계 법령 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 실제 계약 전에는 거래지 지자체 요율표와 중개사무소에 게시된 요율표를 다시 확인하시기 바랍니다.

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